息魔扑近 香港年内料加1厘

(大公报记者邵淑芬)美国联储局一如市场预期加息0.5厘,力度为2000年以来最大,市场估计美国今年最少仍有1.5厘至2厘的加息空间。尽管本港主要银行维持最优惠利率不变,但地产界人士预计,随着美息急步上扬,本港无可避免有加息需要,今年有可能加息1厘。财政司司长陈茂波表示,关注加息对市民供楼影响。

一个月拆息势受美加息而抽高

为抑制失控的通胀,美国3月启动加息,是次为连续两次议息会议后上调利率,市场预计6月及7月将会再加息。本港银行最优惠利率按兵不动。长实地产投资董事郭子威提醒市场,港美息差将会逐步扩阔,预测本港银行最快年中开始跟随调整,全年有机会加息1厘。

陈茂波认为,本港住宅物业过半数已没有按揭贷款,近期新造住宅按揭贷款的平均供款对入息比率处于37%,且均通过加息3厘的压力测试,反映系统风险已多方面管理。不过,在经济仍未全面恢复、失业率偏高、许多市民收入受压的环境下,对部分正在供楼的小业主而言,加息将增添供楼压力及对生活的忧虑。

借500万 月供多2524元

中原按揭董事总经理王美凤表示,美息上升0.5厘后,预期1个月港元拆息逐步上扬,由目前约0.2厘升至0.4厘。与拆息挂钩的按揭(简称H按)利率,将由1.5厘升至1.7厘左右。后市方面,随着美国6月再加息半厘,实际按息亦逐步上移,估计接近2厘水平,较现水平高出半厘。

由于预期美国下半年继续加息,进一步增加本港银行的资金成本。王美凤表示,最优惠利率有可能于下半年上调,而实际按揭利率估计仍低于3厘。

若按息增加1厘,以30年期按揭为例,借500万元每月供款增加约2524元,开支增加14.6%,相当于每100万元需每月额外支付504元利息。

经络按揭转介首席副总裁曹德明认为,香港银根仍然充裕,短时间内未有太大压力立即跟随美国加息。现时美落实「收水」程序,纵使港息与美息走势息息相关,即使美国开始加息,本港未需立即跟随。参考上一轮加息周期,美国加息9次达2.25厘,香港才加息一次为0.125厘,倘本港银行体系结余回落至1000亿元以下水平,银行才有机会考虑跟随美国加息。

经济改善 楼价料平稳

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示,目前反映整体银行结余的M3仍处历史高位,美国息率未升到2厘之前,本港H按及封顶利率(2.5厘至2.75厘)都不会调整。

至于对楼市的影响,郭子威相信,短期对楼价影响不大。一方面疫情持续转好,同时发放消费券有助 *** 经济。近期楼市气氛明显改善,成交量也有所回升,而楼价亦由疫情期间的谷底反弹,全年楼价有望平稳发展,预期整体约5%上下波幅。

新地代理总经理胡致远指出,本港超过一半住宅物业已「供完按揭」,市民资金充裕,加上疫情缓和及经济重上轨道,相信本港楼市刚性需求仍然强大,从近期新盘销情已反映。

嘉华营业及市场策划总监(香港地产)温伟明认同,本港市场资金充裕,不会即时跟随美国加息步伐,发展商会继续货如轮转、按原有步伐推盘。

减辣后「借尽」上车 提防供楼失预算

楼市近年先后两度减辣,下调高成数按揭保险的楼价门槛,最新为1000万元可造九成按揭,而1200万元亦可借八成,变相降低置业门槛。然而,在「借到尽」的情况下,假若香港未来跟随美国加息,供楼负担将会大幅加重。

经络按揭早前公布数据,今年3月平均按揭比率已经升至57.2%,远高于2019年10月首度减辣生效前的48%,平均借贷金额亦由当时约428万元,升至507万元,升幅高达18.5%。有业界人士担忧,本港过去十年处于超低息年代,置业人士对利率变化敏感度大幅下降,未来即使轻微加息,都会对供楼负担带来沉重压力。

讯拍物业首席销售主管罗显桂认为,目前可以借到8至9成按揭的买家,在申请按揭时均已通过压力测试,即按照利息上升3厘,供款对比每月收入仍在一半或以下,因此他相信,假如业主收入没有变化,单是利息上升对他们影响不大。

罗显桂又说,近年本港楼价高企,本港经济环境亦受到疫情打击,利息夹升而缺乏足够的经济动力下,业主收入可能受到一定影响,对供款带来一定隐忧。不过现时香港按揭供款利息,长期低于2%水平,就算利息上升0.5或者1个百分点,仍算是平息年代,相信不会出现业主大幅减价卖楼的情况。

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